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什么中夏族民共和国房企不达到规定的标准,什

时间:2019-11-28 01:01来源:股票金融
每经记者:唐洁每经编辑:魏文艺 2018年报发布已经告一段落,但对于房地产行业过去一年的表现与总结并未结束。除了销售额、营业收入、净利润、资产负债等单个指标外,过去一年

每经记者:唐洁每经编辑:魏文艺

2018年报发布已经告一段落,但对于房地产行业过去一年的表现与总结并未结束。除了销售额、营业收入、净利润、资产负债等单个指标外,过去一年整个行业和单个房企的综合表现如何?可以从净资产收益率这一指标中窥探一二。

在行业集中度越来越高的形势下,房企需要加大去化、控制拿地成本、储备资金,方有可能在激烈的竞争中胜出。而从房企2018全年销售完成情况来看,龙头房企依然保持增速,集中度持续提升。而龙头房企已不再是仅仅指销售上拔得头筹,财务稳健、杠杆低、基本面扎实成为业内进一步追求的目标。

新京报房产新闻、新京报传媒智库联合出品的《50家上市房企ROE排行榜》显示,50家上市房企的平均ROE为19.57%,高于2016年的15.62%和2017年的19.09%。其中,部分大中房企ROE值排名靠前,同比出现增长状况,而部分中小房企ROE垫底,并出现负增长状况。

3~4月份房企陆续发布2018年年报,《每日经济新闻》记者特别选取22家代表性上市房企,从收入、净利润、ROE、销售毛利率、现金流状况多个维度进行深入剖析。

巴菲特曾经说,“我宁愿要一家资本规模只有1000万美元而净资产收益率为15%的小公司,也不愿意要一个资本规模高达1亿美元而净资产收益率只有5%的大公司。”

中海、恒大、碧桂园和万科的净利润在2018年均超300亿元,分别以393亿元、373亿元、346亿元及337亿元地占据榜单前四的位置。

这足以见得,ROE在判断一个企业盈利能力强弱时的重要性。ROE是指利润额与股东权益的比值,该指标越高,说明投资带来的收益越高。在业内人士看来,ROE不仅反映了一个企业的盈利能力、资产周转率、资金使用效率,还反映了杠杆使用情况和资产负债状况。

多数房企资产负债率在75%~85%之间,中海的负债率最低,不到60%,而融创和碧桂园的资产负债率接近90%。

根据《50家上市房企ROE排行榜》,50家上市房企的平均ROE为19.57%,高于2016的15.62%和2017年的19.09%。据中国指数研究院数据显示,2018年全年全国排名百强房企净利润率、ROE均值分别为11.5%、17.2%,较上年分别提升0.2、0.9个百分点。

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在业内人士看来,受前几年楼市高增长影响,2017年、2018年进入利润结转周期,房企盈利情况较好,使得ROE水平提高。

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碧桂园、恒大等盈利能力强

数据来源:Wind

总的来看,50家上市房企ROE排名出现分化,从ROE数据来看,大中房企ROE值排名靠前、稳定,同比出现上涨,而部分中小房企ROE垫底,并出现负增长状况。

房企投资回报率比拼

具体来看,德信中国ROE排名第一,为72.89%,新城控股、融创中国、碧桂园、龙光地产、中国恒大、华夏幸福、朗诗绿色集团、时代中国、荣盛发展排名2-10位,ROE分别为41.05%、32.92%、32.2%、31.54%、30.18%、29.05%、28.26%、27.05%、24.76%。万科、旭辉控股、中国奥园、龙湖集团、招商蛇口等房企的ROE在20%-24%。

净利润,是指企业扣除所得税和少数股东损益后,归属于母公司股东的净利润。试算公式为:持续经营净利润+非持续经营净利润+其他特殊项。

如果按照巴菲特甄选企业的标准,15%的净资产收益率作为一个“红线”的话,那么在这个红线之上的房企还有正荣地产、华润置地、融信中国、金地集团、雅居乐集团、金科股份、保利地产、中海地产、世茂房地产等房企,他们的ROE在15%-20%。

净资产收益率,也叫权益净利率、净值报酬率,是净利润与平均净资产的百分比,反映公司所有者权益的投资回报率。在本次统计的样本房企中,新城控股以超过40%的ROE领先融创中国、碧桂园、万科等一大批龙头房企。

ROE排名最后五位的房企是当代置业、越秀地产、滨江集团、首创置业、远洋集团、绿城中国等,ROE均在10%之下。

4月初,上交所就新城控股2018年年报发出问询函,16个问题直指公司利润、资金往来、未来发展的可持续性等多方面疑问。其最核心的疑问在于,新城是否存在对利润的调节?近日新城控股以一份43页、长达3万字的公告,回复上交所此前发出的关于公司2018年年报问询函中的16问。

中型房企ROE增速较高

销售毛利率一定程度上反映房企产品的盈利能力,在市场竞争日益激烈的情况下,雅居乐与华润置地的毛利率仍超过40%,而包括中海、中国金茂、万科在内的多家房企的销售毛利也超过了30%。

在增长率方面,部分中型房企增长率排名靠前。具体看来,德信中国、朗诗集团的同比增速超过10个百分点,中南建设、新城控股、金科股份、时代中国的同比增速超过5个百分点。

房企资金链的喜与忧

而大房企较为稳定,诸如华润置地、万科、保利地产、碧桂园、融创中国2018年的ROE与2017年基本持平,中国恒大、中国海外虽然有所下降,但是幅度在0.5个百分点之内。分析2016年-2018的ROE增长情况,万科以及保利地产、中海地产、华润置地等大型央企较为稳定,变化幅度并不是很大。而融创中国、碧桂园、中国恒大2017年、2018年的ROE远高于2015年。

企业自由现金流量,又称实体自由现金流量,是指扣除了为满足生产经营和增长的需要所必须的、受约束的支出后,企业可以自由支配的现金,这里“自由”是一个剩余的概念,简称“自由现金流量”。“企业自由现金流量”是相对于“股东自由现金流量”而言的,是指企业全部投资人拥有的现金流量总和,包括股东和债权人。

值得关注的是,部分排名靠后的中小房企增长率呈现负增长。从处于39位的佳兆业开始,有10名房企的ROE同比增速呈现下滑状况,诸如当代置业的ROE同比下降4.7个百分点、绿城中国下降4.85个百分点,首创置业下降3.55个百分点,远洋地产下降3.68个百分点。

22家房企中有10家房企的自有现金流量为正值,剩余12家房企的自由现金流量为负值。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,大房企拥有更好的品牌价值和营销渠道,其利润数据相对可以把握,部分营销成本得到更好的把控,这也使得其比小房企具有更好的盈利机会。

短期借贷及长期借贷当期到期部分:离到期日在一年以内的,通常带息的借款、贷款及债券。包括一年以内到期的银行借款、银行透支、出回购金融资产款、应付短期债券等,还包括长期借贷及资本性租赁的当期到期部分。

富力ROE下降幅度大

(封面图片来源:摄图网)

值得关注的是,在增长率方面,富力地产ROE同比降幅最大,为27.34个百分点,从2017年40.24%至2018年的12.9%,接近2016年15.99%的水平。使富力地产ROE出现较大变动的原因是其净利润率出现较大变化,2016-2018年,净利润率分别为13.13%、36.14%、11.35%。

每日经济新闻

还有绿城中国,其ROE在50家上市房企中处于最后一位,为3.71%。事实上,根据2018年财报,绿城中国2018年的归母净利润10.03亿元,较2017年21.9亿元同比下降54.2%;净利润率为3.94%,同比2017年的6.37%下降了2.43个百分点,远低于同行平均水平。对此,绿城中国在年报中曾解释称,基于市场环境变化,计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元;以及因人民币贬值对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。

还有远洋集团,其2018年ROE为7.38%,同比下降3.68个百分点,主要是受净利润率和总资产周转率影响。根据wind数据显示,远洋集团2018年的净利润率为11.26%,同比2017年下降了6.43个百分点;总资产周转率18.8%,同比下降了7.95个百分点。老牌国企首创置业2018年ROE为7.68%,主要是其较低的总资产周转率,2016-2018年,分别为17.12%、15.52%、13.55%,首创置业2018的净利润率也不高,为10.4%。

分析人士表示,随着2017、2018年楼市调控的持续,特别是一二线城市实行限价措施,外加房企融资成本高企,房企的盈利水平大概率将会下滑。反馈到未来一两年,其ROE或将呈现下降趋势。

■分析

利润率、周转率、财务杠杆影响ROE

具体到单个房企,有的房企ROE异常亮眼,有的房企则表现较差。背后的原因是什么呢?哪些指标影响着ROE?

根据杜邦分析法,ROE=利润率×总资产周转率×权益乘数,如果一个企业想提高ROE,需要从这三个指标入手,净利润率代表的是公司赚钱能力,需要通过提高毛利率、降低成本等来提高,总资产周转率代表的是公司资产运用的效率,加快去化、优化流动资产和非流动资产的比例等影响其高低,权益乘数反映公司利用杠杆的高低,与负债有直接关系,适当运用杠杆能提高权益乘数,但是要使得资本结构合理化,避免财务和资金链出现风险。

《50家上市房企ROE排行榜》显示,排名第一位的是德信中国,2018年刚刚于港交所上市,其ROE高达72.89%。东方财富网数据显示,德信中国2018年毛利率为38%,增加了15个百分点,净利率为22%,增加了10个百分点,资产负债率虽然有所下降,但是仍高于行业平均水平,为86%。

值得关注的是,新城控股ROE排名第二,为41.05%。根据新城控股年报,2018年业绩大增,实现归母净利润104.91亿元,同比增长74.02%;实现归母扣非净利润75.97亿元,同比增长51.87%;净利润率为22.5%,同比增加了7.1个百分点。盈利大增引来了监管层的关注,问询问题涉及投资性房地产公允价值变动、合并报表等对于净利润的影响。

新城控股ROE较高的另一个原因是快速加杠杆,2015年新城控股的资产负债率为79.5%,2018年已经达到84.6%。

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