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美利坚合众国房价劲扬背后隐现华尔街身影,但

时间:2019-09-11 21:07来源:财经资讯
记者 Tim Reid; 编译 梁睿雪/李春喜 记者 Julie Haviv 编译 宿泱韫 * 4月成屋销售成长3.4% 图为美国马里兰州Darnestown,一名跑步的女子经过一栋新建的房屋。REUTERS/GaryCameron 图为2009年6月19日在

记者 Tim Reid; 编译 梁睿雪/李春喜

记者 Julie Haviv 编译 宿泱韫

* 4月成屋销售成长3.4%

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图为美国马里兰州Darnestown,一名跑步的女子经过一栋新建的房屋。REUTERS/Gary Cameron

图为2009年6月19日在密歇根州一栋房屋前树立的银行所有房屋出售的字样。REUTERS/Rebecca Cook

2012年3月20日拍摄于美国加州的一处待售房产。美国4月成屋销售年率为近两年来最高,止赎案下滑协助价格意外跳涨,此为美国经济复苏充满希望的迹象。REUTERS/Mike Blake

洛杉矶5月29日 - 专家表示,美国房地产市场复苏的模式与过往经济衰退后的情况完全不同,暗示近几个月房价大涨的趋势可能难以为继。

纽约8月21日电---楼市暖春後迎来火热盛夏,超出了一些人原先的预料.

* 年率为462万户,为2010年5月以来最高

周二公布的标准普尔/Case-Shiller房价指数是反映房价飙涨的最新证据。分析师表示,房价蹿升的部分原因是利率水平处于纪录低点、房源供应极少且投资者投入独栋家庭房屋的资金规模创纪录新高。

随着天气转暖,市场活动升温,房屋买卖通常会在春季活跃起来,而现在这股热潮已延续至夏季.一些人将之视为企盼已久的楼市趋稳迹象.

华盛顿5月22日电---美国4月成屋销售年率为近两年来最高,止赎案下滑协助价格意外跳涨,此为美国经济复苏充满希望的迹象.

这意味着市场基本面可能不像房价上涨表面数字所呈现的那么健康。

楼市改善预示美国经济的好转,因为作为衰退源头的楼市已迎来需求回暖.

全美不动产协会周二表示,4月成屋销售增长3.4%,年率为462万户.

在美国西部各州,例如加州、内华达和亚利桑那州,楼市崩盘及其引发的止赎危机尤其严重,并且在很大程度上导致了2008年的经济危机。但据标普/Case-Shiller房价指数显示,这些地区的房价正在激升。

"春季房屋销售无疑是有季节性因素的帮助,但我还是认为最糟时期已经过去."印第安纳大学Kelley商学院房地产研究中心主管兼房地产教授Jeffrey Fisher说道.

在美国经济从2007-09年衰退复苏的过程中,房市一直是最弱的一环,但许多分析师认为房市在2012年将为经济成长增加助力,这是2005年以来首见.

亚利桑那州凤凰城的房价在过去12个月里大涨了22.5%,涨幅是美国所有城市中最大,接下来是旧金山的激增22.2%,拉斯维加斯劲升20.6%。

低抵押贷款利率,较高的支付能力,以及政府针对首次购房者的8,000美元退税计划,均扶助楼市企稳.Fisher预计价格不会再出现大幅下滑,而这应能相应提振消费者的购房意愿.

4月成屋销售报告支持上述看法,并协助消弭复苏迟滞的担忧.本月稍早公布的报告显示4月就业成长平平,引发对经济的担心.

这些增幅助推美国3月房价较上年同期大涨10.9%,创下2006年4月以来最大涨幅。

但随着退税政策将在秋季到期,而贱卖构成销售比例的大头,近期的热络交易掩盖了长期前景的不确定性.

"我们仍未看到美国经济出现令人鼓舞的局面,但观望楼市,各方面都助长乐观情绪,"Scotia Capital外汇策略师Camilla Sutton指出.

但据全美不动产协会称,在美国5,000万拥有住房的人当中,房屋价值低于抵押贷款规模的房主有1,020万。

全美住宅建筑商协会首席分析师David Crowe表示,房屋建筑商告诉他正是首次购房退税政策给他们带来了买家.

4月成屋销售年率为2010年5月以来最高,该数据符合预期,并推动美股走高.

ForeclosureRadar.com数据显示,单单就加州,房价不及抵押贷款的房主就有200万人之多,还有50万人拖欠抵押贷款还款。

"尽管需求和产出确实有所增长,我仍然担心,在8,000美元首次购房税收优惠措施到期後,是否还有足够的动力支持楼市.很可能到11月优惠措施过期後,楼市会有所回落."

美国公债价格下跌,投资者等候有关欧洲如何化解欧债危机的消息,欧债危机依然令美国经济前景蒙阴.

因为太多人不能亏本卖房,市场上的房源数量仍然远低于房价暴跌之前的水平。

**止赎或成阻碍**

浏览美国成屋销售图表,请点击:(link.reuters.com/fyb48s)

根据NAR数据,在楼市最繁荣的2007年7月,市场上有340万套独栋家庭房屋出售,而在2013年4月,市场上仅有190万套同类房产出售。

不过,本周数据暗示,楼市已摆脱连续三年下滑的阴霾.

**房价上涨**

传统购房者被大投资者强行逐出市场,这些投资者大量买入折价房产,然后加以改造用于出租。

全美不动产协会公布,美国7月成屋销售年率升至524万户,为2007年8月来最高.

从全国看,美国4月房屋平均售价跳升至17.7万美元,较上年同期大涨10.1%.

分析师John Husing称,在加州南部的Inland Empire地区,今年第一季52%的止赎房产被华尔街的投资者买走。Inland Empire地区人口为430万,有100万套房屋,是楼市暴跌以及随后止赎危机的重灾区。这些房产甚至都没有在市场上公开打广告。

房屋建筑商信心增强,NAR/富国银行楼市指数8月升至2008年6月以来的最高点.美国商务部则表示,7月独栋新屋开工连续第五个月上升.

此乃2006年1月以来最大的房价同比涨幅,NAR将房价上涨部分归因于止赎房屋销售下降,所谓的廉价急售(distressed sales)占二手房销售的28%,低於3月的29%.

“因此,市场超过一半的成交根本就没有房产经纪人和普通买房者参与,”Husing说。“这不是市场自然的复苏,推动需求的很多因素与楼市的正常复苏无关。这是由大投资公司造成的反常。这把购屋家庭挤出市场。”

巴克莱资本的分析师Michelle Meyer称,由于大幅折扣和经济前景改善,库存得到清理,建筑商得以扩大生产,房屋需求因而开始回升.

但华尔街分析师仍对将房价走高视作一波大涨来临的信号保持谨慎.分析师和NAR称,NAR的房价计算或许因大宅入市而扭曲.

ForeclosureRadar的首席执行官Sean O'Toole表示,正常的复苏应当是人们居住在资产价值正常的房屋里,抵押贷款市场也不是由联邦政府的宽松货币政策支撑。

"过去几个月经季节调整的数据趋向决定性的上升,表明情况的确得到了改善."她说道.

NAR分析师Lawrence Yun指出,一些季节性因素或许推动房价走高,因美国家庭通常在春季买房,这意味着面积较大的住宅占总销量的较大比重.

ForeclosureRadar.com还使用销售活动作为指标,来判断楼市是否健康。该公司称,实际出售房屋数量为2008年以来最低。

但NAR表示,在7月成屋销售中,因止赎等原因被迫贱卖的个案占到31%,购房人的信贷状况亦对销售产生"重要影响".

"这与很多其他相关指标发出的信息相符.其他指标显示房价正在稳定下来或者正变得更加坚实."摩根大通分析师Daniel Silver表示.

“我们的利率被人为压低,供应量也低,”O'Toole表示。“房价确实在上涨,但我不认为这是真正的复苏。”

尽管销售上升鼓舞人心,但分析师认为,由于一些业主在楼市低迷时惜售,这部分"隐性供应"将加剧楼市的疲势.

根据标准普尔/Case-Shiller综合指数,房价已自2006年中来下跌约三分之一.

NAR高级分析师Ken Fears表示,扭曲的市场最终将危害市场的长期健康。

他们现在或许准备脱手了,但由于还会出现更多止赎,隐性供应将令房价承压并遏制复苏.这些存货或已浮出水面,NAR指出,7月成屋待售库存急剧上升.

Yun称今年房价可能上升1%或2%.

“虽然库存房源紧张会推动价格上涨,但过于紧张的供应将阻碍买需,因为过高的价格使消费者望尘莫及,或者选择变少或不足。”

美国抵押贷款银行协会的全国违约状况调查显示,美国抵押贷款延迟还款率在第二季升至纪录高位,约八分之一的房主违约或被迫止赎.

上个月,美国房地产市场尚未售出的房屋数量似乎减少了一些.全美不动产协会估计,待售独栋成屋相当於6.3个月的供应量,低於3月时的6.5个月.

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NAHB的Crowe认为,鉴于市场上的止赎案增多,成屋供应料继续过剩.

NAR称,总库存增加9.5%至254万户,不过该数字未经季节调整,而4月通常是一年中新屋上市数量最多的月份.

Moody's Economy.com楼市经济资深主管Celia Chen认为,楼市不会出现强劲复苏,止赎是最大的障碍.

美国待售房屋数量过去一年大幅下降,目前处於与2004年类似的水平.不过NAR的数据并不包括所谓的"影子库存",即那些一旦止赎就将进入市场的房屋.

"止赎上升将导致楼市放慢复苏步伐,削弱复苏力度.楼市在2010年中期之前会持续承受向下的压力,但至少衰退结束在望."

分析师愈加认为房地产市场已经触底.摩根士丹利的美国房屋策略主管Oliver Chang非常乐观,他正要离开公司然後开始运营自己的买房出租房屋基金.

不过Crowe认为,房屋建筑商在获得生产融资上存在困难,不少人抱怨由于房产估值过低,销售受到打击.

--编译 戴素萍/肖群英/杜明霞;审校 张涛/张荻

"障碍重重."他说道.

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--译文审校 隋芬

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