当前位置: 上海时时乐走势图 > 财经资讯 > 正文

实质上与你购房的房价有关,开荒商拿土地价格

时间:2019-10-19 08:53来源:财经资讯
问:开发商拿地价格8000一平,房价大概卖多少? 土拍资讯中,经常会看到楼面价格的信息,不少人就疑惑了,什么是楼面价?为什么楼面价格与房价差别那么大呢? 一、什么是楼面价

问:开发商拿地价格8000一平,房价大概卖多少?

土拍资讯中,经常会看到楼面价格的信息,不少人就疑惑了,什么是楼面价?为什么楼面价格与房价差别那么大呢?

图片 1

图片 2

一、什么是楼面价

一心想着赚钱赶上房价的步伐,

开发商开发建筑的成本包含土地成本,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发期间税费、开发间接费用等。

土地价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

可却未曾想到房价离我越来越远,

下面分别计算下(按住宅计算):

计算公式

再回头看看往时努力过的步伐,

1、土地成本

楼面价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率

欲做“房奴”却发现已错过了这个时代。

开发商拿地价格是8000元一平米,按照目前容积率上限2.5来说(每个城市容积率规定的都不一样,2.5按石家庄住宅最高计),平均到建筑面积地价约为3200元/平米,也就是说这个楼盘的楼面价就是3200元/平米。

规划建筑面积=土地面积×容积率

图片 3

2、前期工程费用

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

现在这个世道,越是努力想办成一件事情越是以失败而告终,居高的房价,压得中资产阶级的人喘不过来气,本着看到的楼面资讯房价不是太高还想搏一搏,可是一问具体房价可就高得不得了。

前期工程费指建设前期支出的项目可行性研究、总体规划、设计、水文地质勘察、三通一平等等费用,这里取个比较高的均值每建筑平米为150元。

二、什么是地面价

说到这里,或许很多人都知道房价,可是在拍地时出现的“楼面价”很多人都不知道了。那么,问题就来了!

3、建安成本

地面价格是指单位土地面积的价格,地面价格=土地价格/土地面积。

图片 4

建安成本包含:土建费用、设备及安装费用、材料、施工用水、电费、质检费、监理费、装修费等费用,建安成本一般在2500-4000元之间,这里取个较高的均值每建筑平米按3500元。

三、房价的组成

什么是楼面价呢?

4、基础设施费和公共配套设施费

建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值,即房价:土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。

楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。

基础设施建设费主要指道路,自来水,污水,电力,电信,绿化等的建设费用;公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施(如菜市场等商业网点)等所发生的费用。

楼盘总销售额=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税+销售费用+前期工程费+基础设施费

计算公式:楼面价=土地总价格 / 建筑总面积。

当然基础设施费不一定都包含所有以上所提项目,具体的包含什么还是按照当初规划时候来的。取均值约为1900元左右。

房价由以上10种费用累加而成。其中土地费用作为最基本的构成因素所占比例最大。据推算,土地成本占房地产开发成本比例在40%左右,这还要看土地是通过什么途径拿到的,如是通过竞争激烈的拍卖,土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

假设一个3000平米的小区土地价格600万,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价:

5、税费

四、楼面价与房价关系

楼面价=600万/(3000*1.8)=1112元/平方米

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用,约为1000元/平。

楼面价和房价呈正比例关系,楼面价高的房子房价肯定贵,房价一般为楼面价的2~3倍。但实际情况中也会有不成比例的情况。

图片 5

6、管理费

五、楼面价格和销售价格有什么关系?

楼面价与房价有什么关系呢?

包含工作人员工资、社保、出差等等费用,约为500元/平。

楼面价格说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据,算不上销售价格的任何参考,销售价格的参考,更多的是随行就市,有的人给出了一个大概的算法,楼面价格乘以1.8也好,是2.5倍也好,都是大概的估算,也会随着时间的推移变得没有规律。

因为房价是由以下10种费用加起来构成的,包括土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费。

7、开发商利润

楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了,因为商品房的最终售价包括了楼面价,所以,开发商在拿地的时候支出的土地价格,就会作为商品房最终售价的参考标准之一。楼面价低房价不一定低!如果拿地成本较低而项目开发周期较长,那么土地价值可能随着时间的增加而升高,水涨船高之下,房价也会对应拉高。

楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。而商品房的最终售价包括了楼面价,开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。一般来说,土地成本可以占房屋成本的三分之一,所以楼面价高,基本上意味着房价就会较高。但是有些开发商为了尽快回本,可能会根据自身、周边情况做出合理调整,所以,楼面价高的房价不一定高。

约为1500元/平。

最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。小城市土地价格低,建安成本占据比例高,销售价格是楼面价3到5倍也属于正常,大城市土地价格高,建安成本占据比例低,销售价格是楼面价的1.5到1.8倍也是高利润,因此关于房价和楼面积价之间的关系,要通过具体地区,具体分别,需要周边参考价格来综合分析,才会得出最低售价范围是多少。

本文来源于零佣金的约家网,转载请注明!

综上,再加上比如财务融资费用、销售费用、物业的甩项工程等等一些隐性成本,价格起步应该在13000-15000元/建筑平米左右。

图片 6

请大家多多留言回复,谢谢各位看官老爷了。

按楼面价8000算,契税(3%)240,建安成本约4500(如计算地下室总建面单方3200),前期配套费240(各地差异很大),园林约400-600,营销和管理费800,还有财务成本和其他税费。粗略计算毛坯建面单价16000是正常利润水平的售价(8%左右)。

开发商拿地的楼面价是按计容建筑面积计算的,所以不要再谈什么按建筑面积还是套内面积卖房了,羊毛出在羊身上,计算单位不同而已,总价还是一样。

按高层(33层)计算,楼间距55m,道路、学校、其他服务设施占地等,分摊到楼盘基础平面(宽度15m)应该在5.5~6x8000元,即在4.4~4.8万元,也就是说土地总成本分摊到建筑面和里大约1330~1500元/㎡。

另根据2009年水泥和钢材价格(现价格基本持平),水电暖材料及门窗等材料价格均有不同程度增加(略高),施工费的增长等综合考虑应该是1500~1600元/㎡(2009年在1250~1400元/㎡)。

另外资金利息、管理费、公关费、销售成本、税费和不可预见性支出应增加300~350元/㎡。

绿化、排水等工程应该在100~150元/㎡

总上所所述,按最高计应该在1500+1600+350+150=3600元/㎡。具体销售价格应该是开发商的意愿了。

如果说楼面地价是8000的话,基本上要加上4500到5000,才是楼盘的成本。我这里刚刚有个项目的成本结算。这里包括了建筑造价(含一层地下车库)、配套和规费、管理营销财务三项费用。税费要根据售价以及可能的利润计算增值税、所得税和土地增值税来测算。就是说卖13000才勉强持平。

这个问题,你要再说明一下:

1、哪个城市,一线二线和三线四线的成本会有差异,配套费税收政策会有差别。

2、容积率是多少?别墅和高层价格差别很大。

拿地楼面价8000元/平米的话,估计也不是很小的城市了,毛坯房高层产品的的话预计售价14000以上开发商能不吃大亏,要是保证差不多的利润,售价要达到15000-16000元/平米左右。

16000起!

拿地价格8000,售卖价格至少是拿地价格的2倍,也许更高!但是2倍是起步价!开发商很精的,可以说没有人能真正搞懂开发商的套路!你想嘛,拿地8000,还要缴税,人工费就包括工人的工资啊,成本啊,许多许多,光工人的工资怕都是几百万吧!开发商是真正的赚钱,他只有以2倍的价格来售卖,才有钱赚!不然没得钱赚,开发商都要垮!就以重庆为例嘛,这几个月开发商到处在拿地,而且都不便宜,随随便便都是上万,是拿地价格哟,以重庆目前的房价来说,以后这些价格真的不低,至少都是2万起了,而且目前很多地区房价都是2死左右了,特别是中心点的位置!动不动就是2万!

开发商现在拿地8000,我估摸着至少16000的卖价,16500多也是有可能的!

拿地成本一般不能超过售价40%,大概20000,但开发企业融资成本不同,上市公司融资成本高,应该2w以上,普通小企业开发成本低,售价会稍微低一点

在回答你的问题之间我们先来说说土地成本:

土地成本:我们这里所说的土地成本指的是从招牌挂开始的,属于土地二级市场,也就是最终的土地成交价格;其包含了土地出让金、契税、土地使用税等;

在这里说一下土地出让金:国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。目前这一款项是房价的主要成本之一,基本能占到总房价的45%左右;

除了土地出让金还有契税以及土地使用税,当然随着开发年限的增长还有相应的土地增值税,关于这些税金就不多说,基本占房价的1-2%以内。

在这里我给你一下,我们公司在做项目前的一个成本预测情况表:

这个就是一般的房地产公司在做项目预测的时候,做的一个成本测算比例。按照这个比例计算的话:

8000/0.45=17777.8元,也就是说土地成本我们按照房总价的45%计算的话,那么这个项目的销售均价应该在17777.8元左右,当然我们这里说的客是均价,那么再按照一房一价的原则,根据你的需求不同的楼层、不同的户型又都有不同的价格。

刚好我在昨天发表了一篇《一套房的成本究竟怎么计算来的,房价之成本测算篇,不可不看》

拿地8000就是按土地拍卖里面规定的未来住宅容积率最大数值平均后的价格,比如土地拍卖的时候要求最大容积率2.5,那么就是按照2.5算的每平米住宅成本是8000。如果你走高端小区容积率2.0,那么你土地成本就是每平米10000左右,另外这两年不光是人工材料在涨,主要是税涨了,其他不想多说了,不想和非专业靠百度的人浪费时间。

百分之70面积用来建房,建32层

8000*0.7/32

MD分摊到一平方房子土地成本才175块

有的人回答说这个楼面价已经包括了高层的建筑面积,但是我纳闷的是,这楼面价可是在还是光地时拍卖计算出来,那时候楼盘还没设计出来,多少幢层高多少也不知道,所以这个8000元的楼面价怎么可能包括了高层的建筑面积呢?!但是如果高层建筑面积没计算在内,那开发商就是曝利啊,似乎也不太可能,有明白的讲解下!

编辑:财经资讯 本文来源:实质上与你购房的房价有关,开荒商拿土地价格

关键词: